특약사항은 계약서에 포함되어 있지 않는 내용 중 분쟁예방, 권리보호 등을 목적으로 임대인과 임차인 협의한 내용을 기록한 항목으로 협의한 내용을 구체적으로 작성해야 합니다.

만약 구두로만 협의하고 서면으로 남겨두지 않은 경우에는 약속한 내용을 부정하여 갈등으로 발전할 수 있기 때문에 시설물, 보증금 등 갈등을 수반할 수 있는 내용은 반드시 특약사항에 넣는 게 좋습니다. 

특약사항의 법적효력 : 





  특약사항의 법적효력
임대인과 임차인이 협의하여 넣은 특약사항이라도 주택임대차보호법의 보호 범위를 넘어서는 경우에는 효력이 없습니다. 


주택임대차보호법 제 10조(강행규정)

“이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”

  계약서에 넣어야 하는 특약사항
①계약일로부터 잔금 및 입주일 다음날까지 현재 등기부 상태를 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출을 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우에는 계약해지를 요구할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다. 

계약체결일에는 근저당 외 대출이 없었지만 계약일과 입주일 사이에 임차인(세입자) 몰래 대출을 실행하는 경우가 있습니다. 이와 같이 대항력을 갖추기 전에 근저당이 설정된 경우에는 보증금을 지키지 못할 수 있습니다. 



②임차인의 책임 없는 시설물의 고장은 임대인이 적극 수리한다. 

보일러, 수도, 등 노후로 시설물이 고장(파손)난 경우에는 임차인의 잘못이 아니므로 비용을 지불해야 할 의무가 없습니다. 일부 임대인은 시설물의 파손을 임차인에게 전가하는 경우가 있으므로 '노후로 발생한 고장은 임대인이 수리한다.'는 특약을 넣어야 합니다.



③임대차계약 만료일에 다른 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.

임차인의 보증금 돌려줄 수 있는 돈이 없어 다른 임차인의 보증금으로 돌려막는 임대인이 꽤 많습니다. 이와 같은 경우에는 임대차계약 종료 후 보증금을 받고 이사를 가야하지만 돈을 돌려받지 못해 난처한 일이 발생하기도 합니다. 이를 예방하기 위해서는 특약란에 ‘임대차계약 만료일에 다른 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.’를 넣어두면 법적 분쟁이 발생했을 때 증거로 사용할 수 있습니다.



④임대인은 잔금지급일 전까지 (           )하자보수를 해 주기로 한다.

임대차계약을 체결하기 전 시설물 중 일부가 파손되어 수리가 필요한 경우 임대인에게 수리를 요청해야 합니다. 구두로만 요청한 경우 임대인이 오리발 내미는 경우가 있으니 서면으로 증거를 남겨놓아야 합니다.



⑤임대인의 건물에 설정된 근저당권은 잔금 지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.

임대인이 입주 전까지 자력으로 근저당을 말소한다거나, 보증금으로 근저당을 말소하는 조건으로 계약하는 경우라면 그 내용을 증거로 남겨놓아야 법적 보호를 받을수 있습니다. 



⑥임차인은 (           ) 시설물을 이용할 수 있다.

건물에 있는 주차장 등 특정 시설물을 이용해야 하는 경우에는 특약란에 그 내용을 넣어야 합니다. 구두로만 협의한 경우에는 계약내용에 포함되어 있지 않다는 이유로 시설물 사용을 제한하는 경우가 있습니다. 



⑦입주하기 전의 공과금은 임대인이 책임지며, (           ) 방법으로 공과금을 청구한다.

입주하기 전의 공과금, 공과금의 부담방법(주택의 일부만 임차할 경우) 등을 임대인과 협의하여 특약란에 그 내용을 구체적으로 넣어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.



⑧임대인은 임차인의 보증금은 (      )월 (     )일까지 반환한다. 

특약에 보증금을 돌려받는 날짜는 기재해두면 임대차계약 종료와 동시에 돌려받을 수 있습니다. 만약 계약기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는다면 임대인(집주인) 내용증명을 발송한 후 임차권등기명령'을 통해서 종전의 임차주택에 대한 대항력 및 우선변제권을 유지시켜야 합니다.

  효력을 인정받을 수 없는 특약사항
①임대차계약 기간을 1년으로 한다.

주택임대차보호법에서 보호하는 임차인의 거주기간은 2년으로 임대인이 요청하여 1년으로 계약을 체결하였어도 집주인은 세입자를 1년 후 강제퇴거를 요구할 수 없습니다. 



②세입자가 월세를 연체한 경우 임대인이 세입자의 물건을 임의 처분한다.

세입자가 3달 이상 임대료를 연체한 경우에는 계약해지통보를 할 수 있지만, 세입자의 소유물을 함부로 처분하거나 강제로 퇴거할 수 없습니다. 



③보증금과 월세는 매년 시세에 맞게 올릴 수 있다. 

주택임대차보호법에서 임대료는 2년마다 연 5% 한도로 증액할 수 있다고 규정되어 있기 때문에 주변의 전세•월세 시세가 급등했어도 임대인 임의로 보증금과 월세를 올릴 수 없습니다. 단, 집주인이 임차주택에 대한 조세•공과금 증감, 경제사정 변동 등 임대료를 올려야 하는 이유를 증명할 경우 증액 청구가 가능합니다.

  임대인에게 유리한 특약사항
다음 4가지 특약 조항은 주택 시설물 훼손, 임대료 연체와 공실에 대비하는 내용으로 효력을 인정받을 가능성이 높기 때문에 특약으로 넣는 것이 좋습니다.


①임차인은 주택의 시설을 훼손한 경우에는 원상복구한다. 


②개, 고양이, 조류 등 반려동물을 기르지 않는다.


③임차인이 계약만기 전 퇴거하면 새 임차인의 중개료를 부담한다.


④임차인이 특별한 사유 없이 임대료 연체 시 법정 이자를 가산해 지급한다.

  임차인에게 유리한 특약사항
다음 4가지 특약 조항은 부동산 전월세 사기예방, 입주비용 절감, 하자분쟁 등을 예방할 수 있으므로 특약으로 넣는 것이 좋습니다. 


①임대차계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다.


②임차인이 주택에 입주할 때까지 해당 주택에 대해 저당권 등 권리 설정을 하지 않는다. 


③입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 직접 처리한다.


④입주 전 발생한 공과금과 관리비는 임대인이 책임진다.